απόψεις που εκφράζονται από επιχειρηματίας οι συνεισφέροντες είναι δικοί τους.
Στα εμπορικά ακίνητα, οι έξυπνοι ιδιοκτήτες εκμεταλλεύονται όλες τις διαθέσιμες ευκαιρίες για να αυξήσουν το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) και να δημιουργήσουν νέο, μόχλευση κεφαλαίου. Με την πάροδο του χρόνου, μικρές αλλαγές μπορούν να δημιουργήσουν εκατομμύρια δολάρια σε ταμειακές ροές και προστιθέμενη αξία, κάτι που θα είναι πολύ ωφέλιμο καθώς μεγαλώνετε το χαρτοφυλάκιό σας CRE.
Από τότε που έκλεισα την πρώτη μου συμφωνία στα 18 μου, έχω δημιουργήσει ένα ιστορικό επιτυχίας 18 ετών ως επαγγελματίας επενδυτής CRE με τη βοήθεια και την καθοδήγηση μεντόρων που είναι θρύλοι στην επιχείρησή μας. Εδώ είναι μερικές από τις αγαπημένες μου και πιο αποτελεσματικές συμβουλές που θα σας βοηθήσουν να ενισχύσετε τους αριθμούς σας.
Σχετικά: Αξιοποιήστε το δυναμικό πλούτου των εμπορικών ακινήτων με αυτές τις 5 συμβουλές
1. ΑΤΜ
Σχεδόν κάθε τύπος ιδιοκτησίας έχει επιφάνεια 24 τετραγωνικών ποδιών που μπορεί να χαραχτεί με μικρές αλλαγές. Εάν το ακίνητό σας έχει εμπορική πρόσοψη ή βρίσκεται σε περιοχή με μεγάλη κίνηση, σκεφτείτε να δημιουργήσετε χώρο για ένα ΑΤΜ.
Στις περισσότερες αγορές των ΗΠΑ, ο μέσος χώρος ATM συνήθως νοικιάζει για 500-1.400 $ το μήνα (από την ημερομηνία αυτής της δημοσίευσης) και απαιτεί χώρο περίπου 4’x6′. Αυτό είναι τουλάχιστον 6.000 $ σε ετήσια έσοδα ανά 24 τετραγωνικά πόδια (ή 250 $ ανά τετραγωνικό πόδι).
Οι ενοικιάσεις ΑΤΜ σε περιοχές υψηλής επισκεψιμότητας μπορούν να φτάσουν τα 1.200-1.400 $ το μήνα, που αθροίζουν έως και 420.000 $ σε ίδια κεφάλαια. Μιλήστε με την τοπική τράπεζά σας σχετικά με την τοποθέτηση ενός ΑΤΜ στην τοποθεσία σας. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν επίσης να εγκαταστήσουν το δικό τους ΑΤΜ και να εισπράξουν προμήθεια για αναλήψεις μετρητών, αλλά μια τέτοια λειτουργία απαιτεί πρακτική διαχείριση.
2. Αυτόματες μηχανές
Αν και η ταμειακή ροή μπορεί να φαίνεται ασήμαντη, τα μηχανήματα αυτόματης πώλησης μπορούν να προσθέσουν ένα εκπληκτικό ποσό αύξησης κεφαλαίου στο τελικό αποτέλεσμα ενός ακινήτου. Τα νεότερα, πιο αυτοματοποιημένα μηχανήματα με συσκευές ανάγνωσης καρτών είναι πιο επιθυμητά. Είναι πιο εύκολο να παρακολουθείτε τα έσοδα και τα κέρδη με αγορές πίστωσης-χρέωσης παρά με μετρητά.
Μπορείτε να αγοράσετε ή να νοικιάσετε ένα αυτοκίνητο. Οι μηνιαίες ενοικιάσεις μπορούν να ξεκινήσουν από περίπου 50 $ ανά μήνα. Για τα περισσότερα προϊόντα, το κέρδος είναι περίπου 50%. Με δύο μηχανές, το ένα για σνακ και το άλλο για αναψυκτικά, μπορείτε να περιμένετε να πουλάτε περίπου 300 προϊόντα το μήνα με μέσο κέρδος 0,75 $ ανά προϊόν. Αυτό είναι ένα ακαθάριστο εισόδημα 225 $ ανά μήνα και ένα καθαρό εισόδημα 125 $ ανά μήνα (μείον 100 $ ενοίκιο). Ενώ τα 1.500 $ σε καθαρό ετήσιο εισόδημα μπορεί να μην αξίζουν την προσπάθεια, αυτό είναι ένα δυνητικό καθαρό κεφαλαιακό κέρδος $20.000 για το ακίνητο.
Υπάρχουν πολλοί κατασκευαστές που θα πουλήσουν, θα χρηματοδοτήσουν ή θα μισθώσουν εξοπλισμό. Είτε επιλέξετε να αγοράσετε είτε να μισθώσετε, υπάρχουν αξιόπιστοι αντιπρόσωποι που προσφέρουν μηχανήματα τελευταίας τεχνολογίας σε προσιτές τιμές. Τρίτοι πωλητές θα νοικιάσουν επίσης χώρο στο ακίνητό σας και θα χειριστούν όλα τα αντίγραφα ασφαλείας και τη συντήρηση για εσάς.
Σχετικό: Πώς να ξεκινήσετε να επενδύετε σε ενοικιαζόμενα ακίνητα — Ο βήμα προς βήμα οδηγός σας
3. Πλυντήριο ρούχων με κέρμα
Σε παλιότερες πολυκατοικίες χωρίς συνδέσμους πλυντηρίου και στεγνωτηρίου σε κάθε μονάδα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να μετατρέψουν ένα εξωτερικό κτήριο ή άλλο αχρησιμοποίητο χώρο (όπως ένα υπόγειο) σε πλυντήριο ρούχων που λειτουργεί με κέρματα.
Κατά την ανακαίνιση ενός παλιού κτιρίου φοιτητικών κατοικιών κοντά στο NC State University, μετατρέψαμε τον κενό χώρο σε πλυσταριό με τέσσερα πλυντήρια με κέρματα και τέσσερα στεγνωτήρια. Είχα 24 μονάδες στο κτίριο, οι περισσότερες από τις οποίες ήταν δύο κρεβατοκάμαρες, άρα περίπου 48 κάτοικοι. Αυτή η απλή ευκολία απέφερε περισσότερα από 1.000 $ το μήνα. Ένα επιπλέον 12.000 $ ετησίως είναι ένα στιγμιαίο κεφαλαιακό κέρδος άνω των $200.000.
Οι περισσότεροι προμηθευτές θα προσφέρουν επιλογές χρηματοδότησης ή μίσθωσης για εξοπλισμό πλυντηρίου ρούχων, έτσι ώστε να μπορείτε να είστε έξω από την τσέπη σας με λιγότερο κεφάλαιο. Τα πλυντήρια και τα στεγνωτήρια που λειτουργούν με κερματοδέκτη μπορούν επίσης να αγοραστούν μέσω της Amazon ή απευθείας από τους κατασκευαστές εξοπλισμού σε μεγάλα καταστήματα λιανικής οικιακής βελτίωσης.
4. Χώρος στάθμευσης
Επιτρέψτε μου να σας δώσω ένα προσωπικό παράδειγμα: Αγόρασα ένα κτίριο εκκλησίας πριν από μερικά χρόνια για 860.000 δολάρια. Το κτίριο είναι 6.000 τετραγωνικά πόδια και βρίσκεται σε ένα πολυσύχναστο γωνιακό οικόπεδο κοντά σε πολλά καταστήματα λιανικής και με λίγο χώρο στάθμευσης. Το αγόρασα σε αξία οικοπέδου με σκοπό να κατεδαφίσω το κτίριο και να αναπτύξω ένα πενταόροφο ακίνητο μικτής χρήσης. Το υπάρχον κτίριο είχε κάτι ασυνήθιστο για τη γειτονιά: ένα υπόγειο πάρκινγκ 21 θέσεων.
Γνωρίζοντας ότι η νέα ανάπτυξη θα χρειαζόταν χρόνια, μισθώσαμε θέσεις στάθμευσης για να καλύψουμε τους φόρους ακινήτων και τα έξοδα μετακίνησης. Με 21 θέσεις που ενοικιάστηκαν σε κοντινές επιχειρήσεις για 100 $ το μήνα, βγάζαμε 2.100 $ το μήνα, που κάλυπταν περίπου το ήμισυ της υποθήκης των 4.500 $.
Αν νοικιάσουμε το κτίριο, αυτά τα επιπλέον 25.200 δολάρια το χρόνο γίνονται 560.000 δολάρια. πρόσθεση τα ίδια κεφάλαια στο κτίριο (με ανώτατο ποσοστό 4,5%) — τα δύο τρίτα των 860.000 $ που πλήρωσα για ολόκληρη την ιδιοκτησία. Αν και μπορεί να είναι δύσκολο να αποκτήσετε ανεξάρτητο χώρο στάθμευσης λόγω απαιτήσεων γης, μπορείτε να αναζητήσετε ακίνητα σε χώρους πλήρωσης που συνοδεύονται από επιπλέον χώρο στάθμευσης εκτός δρόμου. Αυτή η πρόσθετη πηγή εισοδήματος μπορεί να προσφέρει μια ευπρόσδεκτη ώθηση στο τελικό αποτέλεσμα.
Σχετικά: 6 βασικές ερωτήσεις που πρέπει πάντα να κάνετε πριν επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα
5. Πύργοι κυψέλης στον τελευταίο όροφο
Ένας πύργος κυψέλης απαιτεί μόλις 50 τετραγωνικά πόδια για εγκατάσταση. Ένας πύργος στον τελευταίο όροφο μπορεί να υποστηρίξει πέντε μεταφορείς και 15 άλλες ψηφιακές κεραίες και το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα είναι $12.000-$15.000. Αυτό ανέρχεται σε 6.000-7.000 $ ανά μήνα, με διαχωρισμό 50/50 με τον προμηθευτή. Επιπρόσθετα 72.000 έως 84.000 $ ετησίως θα αυξήσουν τα ίδια κεφάλαια του ακινήτου από 1,4 εκατομμύρια δολάρια σε 2,1 εκατομμύρια δολάρια, συχνά χωρίς κόστος από την τσέπη.
Αρχίστε να επικοινωνείτε με την American Tower, την SBA και το Crown Castle, τους μεγαλύτερους προμηθευτές πύργων στις Ηνωμένες Πολιτείες, για να μετρήσετε τη ζήτηση για έναν πύργο στην ιδιοκτησία σας και προσπαθήστε να λάβετε ανταγωνιστικές προσφορές. Οι περισσότεροι θα διαρθρώσουν τις πληρωμές μισθωμάτων ως έσοδα διαιρεμένα με τα έσοδα από την AT&T, την T-Mobile, τη Verizon και άλλους παρόχους.
6. Ανεξάρτητοι πύργοι κυψέλης
Σχεδόν όλα τα προαστιακά αναπτυγμένα ακίνητα διαθέτουν χώρο 100’x100′ όπου μπορεί να τοποθετηθεί ένας αυτόνομος πύργος κυψέλης. Έχω δει ακόμη και μερικά σε 50’x50′ footprints. Τα μεγέθη, η τοποθεσία και η χωροθέτηση υπαγορεύονται από τους τοπικούς νόμους, αλλά εάν μπορείτε να δημιουργήσετε ένα οικόπεδο 5.000 έως 10.000 τετραγωνικών ποδιών, ένας πύργος κινητής τηλεφωνίας μπορεί να δημιουργήσει περισσότερο μηνιαίο εισόδημα από το ίδιο το ακίνητο.
Το εισόδημα από ενοίκια ή η κατανομή κερδών σε έναν παραδοσιακό πύργο κυψελών μπορεί να κυμαίνεται από 3.000 $ έως 8.000 $ ανά μήνα ανάλογα με την πυκνότητα του πληθυσμού. Ακόμη και ένα ονομαστικό εισόδημα από μίσθωση πύργου κινητής τηλεφωνίας μπορεί να έχει τεράστιο αντίκτυπο στη μετοχική θέση σας και να ανακεφαλαιοποιηθεί σε περίπτωση πώλησης. Όπως και με τις κεραίες ταράτσας, οι εγκαταστάτες και οι χειριστές πύργων κινητής τηλεφωνίας μπορούν να σας ενημερώσουν εάν απαιτείται πρόσθετη κάλυψη στο σημείο που βρίσκεται το ακίνητό σας.
Αυτή είναι η ομορφιά της ακίνητης περιουσίας: Οι μικρές αλλαγές στις ταμειακές ροές κάνουν μεγάλες διαφορές στην αποτίμηση των ακινήτων, στα ίδια κεφάλαια και στην καθαρή αξία του ιδιοκτήτη.