Πολλά ξενοδοχειακά έργα που ήταν εφικτά τα προηγούμενα χρόνια δεν είναι πλέον εφικτά σήμερα λόγω των μεταβαλλόμενων συνθηκών της αγοράς.
Μεγάλο μέρος αυτού οφείλεται στο γεγονός ότι οι αποδόσεις που απαιτούνται σε λογικά ενοίκια δεν είναι πλέον διαθέσιμες και στην υψηλή επιβάρυνση περισσότερων κεφαλαίων που διατίθενται για τραπεζική χρηματοδότηση.
Οι εξελίξεις είναι σχεδόν αδύνατο να υπολογιστούν λόγω του αυξανόμενου κόστους κατασκευής και των λιγότερων προσφορών σταθερής ενοικίασης. Επιπλέον, η έλλειψη δομικών υλικών και εργατικού δυναμικού έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση του αριθμού των εξελίξεων. Χωρίς νέα κατασκευαστικά έργα, οι επενδυτές «αναγκάζονται» να επικεντρωθούν πρωτίστως στα υπάρχοντα ακίνητα.
Ως αποτέλεσμα, η πίεση στις τιμές αγοράς αυξάνεται.
Υπό τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς, είναι πιο ακριβό για τους επενδυτές να δανείζονται, καθώς η αγορά των επενδυτών στη συνέχεια συρρικνώνεται και επικεντρώνεται σε επενδυτές που βασίζονται σε μετοχές. Ο δανεισμός με υψηλότερα επιτόκια σε περιβάλλον χαμηλού εισοδήματος γίνεται πρόκληση, ειδικά επειδή τα ενοίκια ενδέχεται να μην αυξάνονται αναλόγως λόγω του αυξανόμενου λειτουργικού κόστους.
Νομίζω ότι οι τράπεζες κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου όταν ακούν τη λέξη «ξενοδοχείο» και ζητούν έτσι ασφάλιστρα υψηλού κινδύνου.
Νωρίτερα, ο επενδυτής έπρεπε να φέρει ίσως το 25% του κεφαλαίου, τώρα οι τράπεζες απαιτούν περίπου το 50%.
Τώρα όλοι οι επενδυτές σε μετρητά κερδίζουν και αποσύρουν κεφάλαια.
Αυτοί οι επενδυτές έχουν υψηλές προσδοκίες επιτοκίου για το επενδυμένο κεφάλαιό τους, αλλά είναι δύσκολο να τα κερδίσουν με ξενοδοχεία.
Η επενδυτική δραστηριότητα στην ξενοδοχειακή αγορά, η οποία ήταν σχεδόν σε αδιέξοδο κατά τη διάρκεια της πανδημίας, έχει επανενεργοποιηθεί καθώς οι περιορισμοί χαλάρωσαν και η ταξιδιωτική συμπεριφορά αυξήθηκε.
Η αγορά των ξενοδοχειακών ακινήτων ενδέχεται να δει πιο δυναμικό επενδυτικό ενδιαφέρον και αυξημένη εμπιστοσύνη τόσο στον κλάδο της πόλης όσο και στον κλάδο αναψυχής.
Με υψηλότερες προσδοκίες απόδοσης, οι επενδυτές θα πρέπει να μετακινηθούν σε κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων προστιθέμενης αξίας.
Πρόκειται για ξενοδοχεία όπου είναι απαραίτητη η αλλαγή χειριστή ή όπου αναμένεται μετατροπή.
Επί του παρόντος, είναι δύσκολο να βρείτε νέους ενοικιαστές για τοποθεσίες εκτός του κέντρου της πόλης και οι μετατροπές είναι επί του παρόντος ακριβές και δύσκολο να υπολογιστούν.
Γενικά, δεν είναι εύκολο να βρεις έναν νέο ενοικιαστή τώρα, γιατί μόνο λίγοι χειριστές μπορούν να παρέχουν την απαραίτητη τραπεζική εγγύηση.
Σε αυτή την περίπτωση, είναι πιο εύκολο για τους επενδυτές που δεν χρειάζονται σύμβαση μίσθωσης, αλλά μπορούν να εργαστούν και με αμιγώς διαχειριστική συμφωνία. Κάποιες μεγάλες ξενοδοχειακές εταιρείες λειτουργούν με αυτόν τον τρόπο.
Οι θεσμικοί επενδυτές είναι πρόθυμοι να επενδύσουν, αλλά δυσκολεύονται να βρουν χειριστές που μπορούν να ανταποκριθούν στις υψηλές απαιτήσεις εγγύησης.
Η επιλογή του σωστού χειριστή είναι πιο δύσκολη από πριν.
Ποιοι φορείς εξακολουθούν να είναι σε θέση να επενδύσουν και να παρέχουν τις απαραίτητες εγγυήσεις όταν λήξουν οι επιδοτήσεις;
Οι υποχρεώσεις που έχουν συσσωρευτεί τα τελευταία χρόνια πρέπει να αποπληρωθούν σε ένα περιβάλλον αγοράς που παραμένει αδύναμο.
Οι κρατικές ενισχύσεις δεν έχουν ακόμη πιέσει τις εταιρείες εκμετάλλευσης, και ως εκ τούτου σπάνια σημειώθηκαν πυρκαγιές. Η αναστολή της υποχρέωσης πτώχευσης έχει κρατήσει μέχρι στιγμής «ζωντανά» τα ξενοδοχεία, αλλά υπάρχουν φόβοι για κύμα αναβαλλόμενων χρεοκοπιών.
Η κατάσταση του «μαύρου κουτιού» του χειριστή αναγκάζει τις εταιρείες ανάπτυξης να ξανασκεφτούν πώς να διατηρήσουν την αξία των ξενοδοχειακών λειτουργιών και να εγγυηθούν την εμπορευσιμότητα τους.
Η αξία των συμβάσεων σταθερής μίσθωσης είναι αμφίβολη και δεν παρέχονται εγγυήσεις. Η τάση στην αγορά είναι να επαναφέρει τμήματα της αλυσίδας αξίας στο εσωτερικό. Μπορεί να παρατηρηθεί ότι οι εταιρείες ανάπτυξης χτίζουν και ενισχύουν τις δικές τους πλατφόρμες χειριστή που προσφέρουν την επιθυμητή ευελιξία.
Επίσης, οι συμφωνίες διαχείρισης και franchise συνεχίζουν να αποκτούν δυναμική. Οι συμβάσεις διαχείρισης με έναν επαγγελματία μάνατζερ παρέχουν περισσότερη ασφάλεια από μια σύμβαση μίσθωσης που δεν φαίνεται αξιόπιστη.
Οι πλατφόρμες διαχείρισης και franchising, καθώς και οι προσωρινοί διαχειριστές και οι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων, θα έχουν ακόμη μεγαλύτερη ζήτηση στο μέλλον.
Παρά τις μεταβαλλόμενες συνθήκες της αγοράς, το ενδιαφέρον για τα ακίνητα των ξενοδοχείων θα συνεχιστεί.
Θα επικρατήσουν ελκυστικά έργα με βάση την τοποθεσία, τη χρηματοδότηση και τον χειριστή.
Η εστίαση θα είναι σε ακίνητα προστιθέμενης αξίας και περιουσιακά στοιχεία τροπαίων. Τα μεγάλα ακίνητα θα περάσουν πιο δύσκολα, εκτός από εκείνα που μπορούν να διατηρήσουν τη ζήτηση σε υψηλά επίπεδα, παρά τη μείωση του ταξιδιωτικού προϋπολογισμού και τη μειωμένη συμπεριφορά των επισκεπτών.
Οι τράπεζες θα είναι πιο επιλεκτικές. Ωστόσο, δεν είναι σαφές εάν μια τέτοια συμπεριφορά θα συνεχιστεί γενικά. Τέλος και παρά τα πάντα, ο τουρισμός είναι ένας κλάδος παγκόσμιας ανάπτυξης και θα ανακάμψει μεσοπρόθεσμα.
Ο Patrick Adamle είναι διευθύνων συνεργάτης στην MRP Hotels, μια εταιρεία συμβούλων επιχειρήσεων με έδρα τη Βιέννη με γραφεία στο Βερολίνο και το Μόναχο.
Οι απόψεις που εκφράζονται σε αυτήν τη στήλη δεν αντικατοπτρίζουν απαραίτητα τις απόψεις του Hotel News Now ή του Ομίλου CoStar και των θυγατρικών του. Οι bloggers που δημοσιεύονται σε αυτόν τον ιστότοπο έχουν την ελευθερία να εκφράσουν τις απόψεις τους, οι οποίες μπορεί να είναι αμφιλεγόμενες, αλλά ο στόχος μας είναι να πυροδοτήσουμε ιδέες και εποικοδομητική συζήτηση στο αναγνωστικό κοινό μας. Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε με τον συντάκτη για τυχόν ερωτήσεις ή ανησυχίες.
Επιστροφή στην αρχική σελίδα του Hotel News Now.