Η επένδυση σε πολυοικογενειακά ακίνητα δεν ήταν δραστηριότητα για κανέναν με αδύναμο στομάχι τον περασμένο χρόνο.
Μεταξύ των αυξήσεων των επιτοκίων, της ανάγκης για ακριβά κεφάλαια για επισκευές, των γενικών σεισμικών διακυμάνσεων στην κεφαλαιαγορά και της μείωσης των ενοικίων, αναδεικνύονται λιγότεροι κερδισμένοι επενδύσεων. Ο Benzinga μίλησε με μια εταιρεία που αντιμετώπισε τις διακυμάνσεις της αγοράς για να δημιουργήσει 5 δισεκατομμύρια δολάρια σε επενδύσεις κυρίως για πολλές οικογένειες.
Με έδρα το Ντάλας, η RREAF Holdings είναι μια ιδιωτική εταιρεία εμπορικών ακινήτων με εξειδίκευση στην απόκτηση, ανάπτυξη, διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και επιτυχία ιδιοκτησίας στις Ηνωμένες Πολιτείες μέσω της χρηματοδότησης σύνθετων έργων ακινήτων. Διευθυντής Επενδύσεων Γκράχαμ Σόουντεν Συζήτησε τη στρατηγική νίκης του RREAF και το τρέχον επενδυτικό κλίμα για πολλές οικογένειες με την Benzinga.
Πόσο επενδύει το RREAF στον πολυοικογενειακό χώρο;
Ξεκινήσαμε την εταιρεία το 2010 και αυτή τη στιγμή έχουμε έξι μεγάλες εταιρείες στις οποίες επενδύουμε, αλλά η εξαγορά πολλών οικογενειών είναι η μεγαλύτερη μας. Επικεντρωνόμαστε κυρίως σε πολυκατοικίες B+ και επικεντρωνόμαστε σε δευτερεύουσες αγορές. Τα τελευταία πέντε χρόνια, έχουμε χτίσει τη φήμη ότι είμαστε ένας από τους πιο ενεργούς αγοραστές σε αυτόν τον χώρο, με 15.000 μονάδες τώρα, και πουλήσαμε έξι ή επτά ακίνητα τους τελευταίους μήνες. Το συνολικό χαρτοφυλάκιό μας είναι περίπου 5 δισεκατομμύρια δολάρια, εκ των οποίων τα 3 δισεκατομμύρια δολάρια είναι σε επενδύσεις πολλαπλών οικογενειών.
Ανησυχείτε για την επικείμενη ύφεση;
Είμαστε μαζί τώρα. Αλλά νομίζω ότι ενώ ο χώρος μας δεν είναι ανθεκτικός στην ύφεση, το επιχειρηματικό μας μοντέλο είναι. Οι επενδύσεις σε πολλές οικογένειες ήταν πάντα μια καλή αντιστάθμιση του πληθωρισμού. Δεν αγοράζουμε ακίνητα κατηγορίας Α επειδή θα χτυπηθούν πρώτα.
Το τρέχον οικονομικό κλίμα επηρεάζει τις επενδυτικές σας αποφάσεις για πολλές οικογένειες;
Είναι δύσκολο να αγοράσεις κάτι αυτή τη στιγμή. Οι κεφαλαιαγορές είναι ασταθείς και τα πράγματα επιβραδύνονται. Τα ενοίκια δεν έχουν αυξηθεί όπως αναμενόταν και πολλές από αυτές τις ομάδες πρέπει να δανειστούν χρήματα για να διατηρήσουν τα ακίνητά τους στη ζωή. Τελικά, είτε θα αναγκαστούν να πουλήσουν είτε να αναχρηματοδοτήσουν, κάτι που θα είναι δύσκολο σήμερα. Αυτό που βλέπουμε στις διαφοροποιημένες επενδύσεις που κάνουμε είναι να κλειδώνουμε μακροπρόθεσμα σταθερά επιτόκια. Ωστόσο, παραμένουμε καιροσκόποι αγοραστές και είμαστε ένας από τους πιο ενεργούς αγοραστές τα τελευταία δύο χρόνια. Αν και συνεχίζουμε να αγοράζουμε, η αγορά έχει επιβραδυνθεί και πιστεύουμε ότι θα συνεχιστεί τουλάχιστον για το πρώτο τρίμηνο.
Είστε αισιόδοξος για το δεύτερο εξάμηνο του έτους;
Είμαστε βέβαιοι ότι τα επιτόκια θα μπορούσαν να μειωθούν στο μηδέν τα επόμενα δύο με τρία χρόνια και θα υπάρξουν κάποιες ευκαιρίες απόκτησης και παραδοχές δανείων ή ακίνητα που χρειάζονται μετρητά. Αλλά πρέπει να έχετε χρήματα για να το κάνετε αυτό και επικεντρωνόμαστε στην ανοικοδόμηση των ταμειακών μας αποθεμάτων.
Γιατί οι επενδύσεις σας στοχεύουν μόνο στη ζώνη του ήλιου;
Βεβαίως βλέπουμε τόνους μετανάστευσης και από τις δύο ακτές και τα Midwest προς την Sunshine Coast. Με χαμηλότερο κόστος ζωής, είναι φορολογικά αποδοτικό και οι τηλεργαζόμενοι έχουν την επιλογή να απλωθούν και να έχουν περισσότερο χώρο. Γινόμαστε μάρτυρες μεγάλης οικονομικής δραστηριότητας με εταιρείες να μετακινούνται στην περιοχή. Τώρα επικεντρωνόμαστε στη Φλόριντα, το Τέξας, τη Γεωργία, τη Βόρεια και Νότια Καρολίνα, τον Μισισιπή και την Αλαμπάμα και οπουδήποτε αλλού παρουσιάζει διψήφια αύξηση πληθυσμού. Εξετάζουμε τομείς με οικονομικούς παράγοντες, όπως πανεπιστήμια, ιατρικές εγκαταστάσεις, στρατιωτικές βάσεις, μεταποίηση και διανομή. Πρέπει να υπάρχει ένας συνδυασμός τους. Για παράδειγμα, δεν επενδύουμε μόνο σε αγορές όπου η Amazon διαθέτει κέντρο διανομής.
Πέρυσι υπήρξε μεγάλη συζήτηση σχετικά με τις εταιρείες που επωφελήθηκαν από το χαμηλό απόθεμα ενοικίασης και αύξησαν τα ποσοστά έως και 40%. Ποια είναι η στρατηγική της RREAF για την αύξηση των ενοικίων;
Πριν από δύο τρία χρόνια αυξάνουμε το ενοίκιο ανάλογα με τον προϋπολογισμό μας. Είμαστε πλέον πάνω από τα προϋπολογιζόμενα ενοίκια και δεν τα αυξάνουμε αυθαίρετα. Μπαίνουμε και ξοδεύουμε 7.000 έως 10.000 δολάρια για την αποκατάσταση κάθε μονάδας και αυξάνουμε το ενοίκιο από 5% σε 20%.
Με τόσα ερωτηματικά στο CRE το 2023, ποια είναι η μελλοντική στρατηγική του RREAF;
Τώρα αγοράζουμε ξενοδοχεία και μοτέλ στο Florida Panhandle και στην ακτή του Κόλπου, συμπεριλαμβανομένων των Coco Beach και Amelia Island στη Φλόριντα και Myrtle Beach, Νότια Καρολίνα. Κλείνουμε ξενοδοχεία, προσθέτουμε νέα εστιατόρια και μπαρ και φέρνουμε στη Μέση Αμερική την ίδια εμπειρία που θα αποκτούσατε από ένα παραθαλάσσιο κατάλυμα 4 ή 5 αστέρων. Σε αυτόν τον χώρο, εξυπηρετούμε κυρίως πελάτες με μπλε γιακά. Η στρατηγική μας είναι να διατηρούμε αυτά τα ακίνητα μακροπρόθεσμα και να προσφέρουμε επιστροφές 30%.
Μάθετε περισσότερα για το Real Estate από την Benzinga
Μην χάσετε ειδοποιήσεις σε πραγματικό χρόνο για τις μετοχές σας – εγγραφείτε δωρεάν στο Benzinga Pro! Δοκιμάστε το εργαλείο που θα σας βοηθήσει να επενδύσετε πιο έξυπνα, πιο γρήγορα και καλύτερα.
Αυτό το άρθρο εμφανίστηκε αρχικά στο Benzinga.com
© 2023 Benzinga.com. Η Benzinga δεν παρέχει επενδυτικές συμβουλές. Ολα τα δικαιώματα διατηρούνται.